Rapporti locatizi: recenti Sentenze in tempo di Covid

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In questo articolo (vai al link) ci eravamo già occupati delle conseguenze, sul piano economico ed imprenditoriale, delle misure emergenziali adottate dal Governo per il contenimento della pandemia sul territorio nazionale.

In particolare ci eravamo soffermati sugli effetti delle chiusure delle attività commerciali in riferimento ai contratti di locazione e sulla opportunità di valutare soluzioni, anche in via bonaria, che consentissero una sospensione o una riduzione del canone di locazione riferibile ai mesi di “lockdown”.

L’incertezza che si è venuta a creare in ordine ai rapporti locatizi, inutile dirlo, ha comportato l’aumento esponenziale delle controversie in detta materia e appare, pertanto, utile soffermarsi su alcune recenti pronunce giudiziali

Il Tribunale di Bologna, per esempio, in accoglimento della domanda cautelare promossa dalla conduttrice, con decreto inaudita altera parte del 12/05/2020 (scarica il provvedimento), ha ordinato al locatore di non mettere all’incasso i titoli di credito dallo stesso ottenuti a garanzia del pagamento dei canoni di locazione a uso non abitativo.

A sostegno di tale domanda, il ricorrente sosteneva di non essere nelle condizioni economiche per poter far fronte agli impegni precedentemente assunti a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia.

Nel contempo la conduttrice evidenziava al Tribunale la pendenza di trattative aventi ad oggetto la possibilità di raggiungere un accordo tra le parti in ordine alla possibile riduzione del canone di locazione.

A sostegno della domanda cautelare il ricorrente adduceva la sussistenza dei presupposti del periculum in mora e della particolare urgenza del provvedimento richiesto in quanto, se gli assegni fossero stati posti all’incasso, questi sarebbero stati protestati per mancanza di provvista.

Provvedimento simile, nell’ambito questa volta del contratto di affitto del ramo di azienda, è stato adottato dal Tribunale di Genova in data 01/06/2020 (scarica il provvedimento), il quale ha accolto il ricorso dell’affittuario, ritenendo sussistenti i presupposti per l’emanazione di decreto inaudita altera parte.

In questo caso la ricorrente allegava la dazione all’affittante dell’azienda di cambiali in garanzia del pagamento del canone di locazione per il periodo aprile/maggio 2020, rappresentando l’impossibilità di procedere al pagamento per crisi di liquidità atteso che, a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto della pandemia COVID 19, era stata ordinata la chiusura dell’attività imprenditoriale (discoteca) a far data dal 23 febbraio 2020 e fino a data da destinarsi.

Altra pronuncia in sede cautelare, favorevole al conduttore di immobile ad uso non abitativo, è quella del Tribunale di Venezia del 14/04/2020 (scarica il provvedimento).

In questo caso il Giudicante ha ordinato alla banca, fideiussore del conduttore che aveva cessato l’attività a causa della perdita degli introiti a seguito delle misure emergenziali, di non pagare quanto richiesto dalla locatrice per le mensilità dovute al mancato preavviso e comunque di non rivalersi nei confronti di parte attrice.

Di grande rilievo l’intervento in materia della Corte di Cassazione che, con la relazione n. 56 dell’8 luglio 2020 (scarica il documento), ha posto l’attenzione sui temi della “gestione della sopravvivenza perturbative dell’equilibrio originario delle prestazioni contrattuali e dei correlati rimedi di natura legale e convenzionale” conseguenti allo shock economico da pandemia”

Nel proprio intervento, la Corte afferma: “..Proprio la portata sistematica della buona fede oggettiva nella fase esecutiva del contratto ex art. 1375 c.c. assume assoluta centralità, postulando la rinegoziazione come cammino necessitato di adattamento del contratto alle circostanze ed esigenze sopravvenute. La correttezza è suscettibile di assolvere, nel contesto dilaniato dalla pandemia, la funzione di salvaguardare il rapporto economico sottostante al contratto nel rispetto della pianificazione convenzionale..”.

Il contemperamento tra istanze creditorie e debitorie relative alle prestazioni temporaneamente impossibili o eccessivamente onerose va intrapreso attraverso il ricorso alla rinegoziazione. Impellenza, questa, che non si pone soltanto con riferimento a prestazioni concretamente interdette dalle misure di contenimento, ma anche con riguardo a quelle che si inseriscono nell’ambito di scambi contrassegnati da stagnazioni e rallentamenti gestionali o da aumenti smisurati dei costi di produzione o approvvigionamento di materie e servizi.

Il venir meno dei flussi di cassa è un contagio diffuso, rispetto al quale la terapia non è la cesura del vincolo negoziale, ma la sospensione, postergazione, riduzione delle obbligazioni che vi sono annesse.

La risposta all’esigenza manutentiva del contratto e di rinegoziazione necessaria del suo contenuto va ritrovata nell’attuale diritto dei contratti riletto al lume del principio di solidarietà e rivitalizzato in un’ottica costituzionalmente orientata attraverso la clausola di buona fede, che di quel principio è il portato codicistico. La clausola generale di buona fede diviene, in questa prospettiva, garanzia di un comportamento corretto nella fase di attuazione delle previsioni contrattuali. In virtù della valutazione economico-giuridica del criterio della bona fides e degli obblighi di cooperazione fra le parti nella fase esecutiva del contratto, l’adeguamento del contenuto di quest’ultimo connesso all’obbligo di rinegoziare non contraddice l’autonomia privata, in quanto adempie alla funzione di portare a compimento il risultato negoziale prefigurato ab initio dalle parti, allineando il regolamento pattizio a circostanze che sono mutate.

Gli obblighi di cooperazione consentono di appianare “l’apparente antinomia fra l’obbligo di rinegoziare e la libertà di autodeterminazione, poiché la rinegoziazione tende, non a comprimere, bensì a realizzare la volontà delle parti“.

In buona sostanza, ove le parti non abbiano previsto l’obbligo di rinegoziazione, il male minore non consiste nel soggiogarle all’incidenza di una regola ch’esse avrebbero respinto se solo avessero saputo, ma piuttosto nell’avviarle verso l’itinerario che, se informate, avrebbero trovato normale e fisiologico.  

Il principio espresso dalla Corte circa la centralità della buona fede contrattuale, eventualmente in funzione integrativa di salvaguardia degli equilibri contrattuali in ipotesi di eventi sopravvenuti imprevedibili che ne alterano significativamente i presupposti, è stato invocato nelle pronunce giudiziali degli ultimi mesi.

A tal proposito il Tribunale di Roma, con ordinanza di accoglimento di un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. del  28/08/2020 (scarica il provvedimento), ha affermato che: “..qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.)..”.

La clausola di correttezza e buona fede contrattuale viene, pertanto, considerata come l’elemento idoneo a rendere flessibile il quadro normativo, adattandolo a situazioni impreviste ed imprevedibili o comunque non espressamente contemplate dal nostro Legislatore.

Rilevante anche il riferimento del Tribunale all’insufficienza, quanto meno nel caso posto all’esame del Giudicante, della misure volte a ridurre l’impatto finanziario delle pandemia nelle attività produttive, tra le quali la previsione di cui all’art. 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 convertito in legge n. 27/2020 di un credito di imposta del 60% sui canoni di locazione pagati nel marzo 2020, in quanto non idonea di per sé a riportare in equilibrio il contratto il contratto tra le parti in causa.

Più recentemente, sempre il Tribunale di Venezia (scarica Ordinanza 30 settembre – 2 ottobre 2020), non ha accolto la domanda ex art. 665 c.p.c. di rilascio di un immobile ad uso non abitativo nella procedura di sfratto per morosità intimato a seguito del mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi da dicembre 2019 a maggio 2020.

Il Tribunale, infatti, richiamando l’art. 1464 c.c. ha ritenuto che il ridotto (se non il mancato) godimento dell’immobile oggetto di contratto e destinato ad attività turistica – ricettiva a causa della applicazione delle misure emergenziali, abbia comportato un’impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione tale da giustificare il recesso del conduttore o la riduzione del canone di locazione

Non avendo il conduttore interesse a recedere dal contratto il Tribunale ha espressamente affermato che: “..occorre stabilire la riduzione del canone per il periodo di interesse e quindi per il periodo suddetto di lockdown ….”, riduzione di cui il Giudicante ha tenuto conto nel valutare lagravità dell’inadempimento addebitato al conduttore ai fini della eventuale pronuncia di risoluzione del contratto.

Emerge, quindi la difficoltà di “adattare” la normativa nazionale ad una nuova realtà. 

È infatti indubitabile che la pandemia ancora in atto e le misure emergenziali adottate a più riprese dal Legislatore comporteranno molteplici e significative modifiche in ambito economico che si rifletteranno necessariamente sui contratti e sull’attività di impresa in generale.

La Corte Suprema di Cassazione nella Relazione tematica citata afferma: “..Spicca anche l’opportunità pragmatica di consentire agli operatori di fronteggiare la drammaticità del momento con l’apparato consueto dei loro strumenti, dispensandoli dalle incertezze del collaudo anche interpretativo di quelli di nuova matrice..”.

Una maggior chiarezza delle norme emergenziali ed una corretta applicazione dei principi codicistici, pertanto, potranno senz’altro favorire i rapporti contrattuali tra le parti, garantendo il corretto equilibrio nel rapporto snaturato da eventi imprevedibili e indipendente dal volere dei contraenti.

Avv. Riccardo Precetti

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